Sonthofen will weiter 417.000 Euro vom AllgäuStern-Hotel

Die rechtliche Auseinandersetzung um eine Bohrpfahlwand zur Hangsicherung zwischen der Stadt Sonthofen und dem AllgäuStern-Hotel geht weiter. Nach der Ablehnung einer einstweiligen Verfügung durch das Landgericht Kempten vor etwas mehr als einem Monat, hat die Stadt beschlossen keine Berufung gegen dieses Urteil einzulegen. Mit der einstweiligen Verfügung wollte sich die oberallgäuer Kreisstadt per Grundbucheintrag absichern, dass die Kosten für die Sanierung und den Unterhalt der Bohrpfahlwand zu Lasten der Eigentümer gehen. Die Stadt hat die Instandhaltung bereits durchgeführt und möchte jetzt 417.000 Euro vom Hoteleigentümer zurück.

Es folgt eine Pressemitteilung der Stadt Sonthofen:
Ein entsprechender Antrag der Stadt Sonthofen hierzu wurde aber vom Landgericht Kempten mit Urteil vom 23. Juli 2015 abgelehnt. Von der Stadt war nun zu entscheiden, ob sie gegen dieses Urteil des Landgerichtes Berufung einlegt oder nicht. Sie kam dabei nach reiflicher Prüfung zum Ergebnis, dass sie sich in dem Verfahren vor dem Landgericht Kempten gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) AllgäuStern auf die Entscheidung im Hauptsacheverfahren konzentrieren und aus rein prozessökonomischen Gründen, insbesondere aber im Hinblick auf die Zeitersparnis zugunsten des Hauptsacheverfahrens, gegen das genannte Urteil und somit gegen die Ablehnung der einstweiligen Verfügung keine Berufung einlegen wird. Vom Tisch ist die Angelegenheit also keinesfalls.

Die Bohrpfahlwand: So kam es zum jetzigen Konflikt
Die Enstehungsgeschichte der Bohrpfahlwand begann wie berichtet damit, dass im Zuge der Neubaumaßnahme des Hotelkomplexes AllgäuStern auf einem Hanggrundstück in Sonthofen der Hang beim Baugrundstück in einem großen Bereich abgetragen wurde. Dadurch sollte eine Ebene entstehen und so eine größere Fläche bebaut und damit das Grundstück optimaler ausgenutzt werden können.

Die Abtragung des über 8 m hohen Hangbereichs im unmittelbaren Anschluss an das Straßengrundstück „Buchfinkenweg“, das im Eigentum der Stadt Sonthofen steht, erforderte nicht nur eine dauerhafte Abstützung des angeschnittenen Hanges durch ein Hangsicherungssystem, sondern zwingend notwendig auch die Erlaubnis der Stadt Sonthofen sowie der Oberlieger, auch deren Grundstück für die Einbringung sog. Felsanker dauerhaft benutzen zu dürfen. Die Abstützung war technisch deshalb notwendig, weil die ohne Hangfußstützung praktisch „frei gleitenden“ verbleibenden Hangbestandteile und somit gewaltige Kräfte nur durch eine 60 m lange Pfahlwand aus Betonpfählen, die tief in den verbleibenden Hangteil eingebracht werden mussten, gehalten werden konnten und können. Allerdings konnte diese Betonpfahlwand selbst wiederum nur durch zahlreiche Anker, die in mehreren Lagen tief durch das Straßengrundstück der Stadt und weit in das Oberliegergrundstück reichen mussten, nach hinten verspannt werden. Zusätzlich war auch eine dauernde Entwässerung des Hanges mit Hilfe von Drainagen erforderlich, da sich das weit oben am Hang bereits bildende und nach unten drückende Hangwasser an der Bohrpfahlwand aufstauen und so ein hoher Wasserdruck hinter dieser Wand entstehen würde, wenn nicht eine geregelte und dauernde Ableitung erfolgte.

Mitte der 1970er Jahre gestattete die Stadt Sonthofen mündlich, die zwingend an Stelle des abzutragenden Hangbereichs, der die Stütze des oberhalb liegenden Teiles des Hanges bildete, herzustellende Bohrpfahlwand nebst Felsankern und Drainage - die als Gesamtsystem die neue Hangsicherung bilden sollte - im Grundstück der Stadt Sonthofen auf eigene Kosten der damaligen Bauherrengemeinschaft, nachfolgend WEG AllgäuStern, herzustellen. Dies geschah in der Folgezeit und die WEG AllgäuStern wurde so in die Lage versetzt, ihr privates Grundstück bestmöglich zu nutzen. Eine schriftliche Vereinbarung über die Gestattung des Hangabtrags und die Errichtung der Hangsicherungsanlage auf bzw. im Grundstück der Stadt Sonthofen wurde zum damaligen Zeitpunkt nicht getroffen, jedenfalls ist keine derartige Regelung auffindbar und auch Zeitzeugen können sich nicht an eine solche Regelung erinnern. Jedoch regelt nach Auffassung der Stadt bzw. ihres Fachanwaltes auch der bestehende mündliche Gestattungsvertrag die Pflichten der WEG, nämlich die alleine ihrem Grundstück dienende Hangsicherung auf Dauer zu unterhalten, da andernfalls mit dem Hang unter anderem auch der „Buchfinkenweg“ abrutschen könnte und die Oberliegergrundstücke dann unbewohnbar würden.

Bohrpfahlwand machte 2012 Probleme
Als im Jahr 2012 das Hangsicherungssystem kollabierte, indem offenbar über einen längeren Zeitraum hinweg Hangwasser zu Ausspülungen geführt hatte und es so zu einem Bodeneinbruch im Bereich des Buchfinkenwegs kam, wurde das Problem virulent: Wer trägt die Verantwortung für die von der WEG AllgäuStern hergestellten Hangsicherungsanlage?

Stadt: AllgäuStern hat großen wirtschaftlichen Vorteil
Nach Ansicht der Stadt Sonthofen trägt diese Verantwortung die WEG AllgäuStern, weil allein diese einen großen wirtschaftlichen Vorteil durch die Beseitigung des Hangbereichs mit dem Erhalt einer größeren ebenen Fläche für ihren Hotelkomplex erzielen konnte, zudem hat sie damals die Hangsicherungsanlage auf eigene Kosten erstellt und weiterhin gegenüber dem Eigentümer des Oberliegergrundstücks die Verpflichtung übernommen, immerwährend die Felsanker, durch die das Hangsicherungssystem überhaupt erst funktionieren konnte, instand zu halten und zu warten.

AllgäuStern: Stadt muss Straßenbereich verkehrssicher machen
Die WEG AllgäuStern vertritt dazu die Ansicht, dass es die Aufgabe der Stadt Sonthofen sei, ihren Straßenbereich verkehrssicher zu halten; dass dieser Bereich durch ihre Baumaßnahme (Hangsicherungsanlage) überhaupt erst verändert wurde, d.h. vom gewachsenen, festen Baugrund in ein relativ anfälliges Konstrukt aus Beton, Drainagen, Felsankern und Hangwasser umgewandelt worden war und somit in die Verantwortung der WEG fällt, wird so von der WEG nicht gesehen, zumal sich die Bohrpfahlwand auch noch auf städtischem Grund befindet. Der Stadt Sonthofen blieb daher keine andere Wahl, als den Buchfinkenweg und die Hangsicherung zu sanieren, um ihrer Verkehrssicherungsplicht nachzukommen. Anschließend machte sie die dafür angefallenen Kosten von rund 417.000 € wie schon erwähnt bei der WEG AllgäuStern geltend.

Nachdem die WEG Allgäu Stern nicht gewillt war, diese Kosten zu übernehmen, sprachen sich sowohl die WEG als auch die Stadt für eine gerichtliche Klärung aus. Nun begehrt die Stadt Sonthofen in einem Klageverfahren (Hauptsacheverfahren) vor dem Landgericht Kempten die Zahlung der Sanierungskosten sowie die Feststellung der Verpflichtung der WEG AllgäuStern zur immerwährenden regelmäßigen Prüfung, Wartung und Instandhaltung der Bohrpfahlwand. In diesem Hauptsacheverfahren hat die Stadt Sonthofen zur weiteren Absicherung – als Beiwerk – einen Antrag gestellt, diese Verpflichtung vorsorglich mittels einer Reallast im Grundbuch zusätzlich abzusichern. Zudem wurde parallel zum Hauptsacheverfahren, ebenfalls bei dem Landgericht Kempten, ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gestellt, um diese zusätzliche angestrebte Absicherung der Eintragung einer Reallast vorläufig, bis zu einer Klärung im eigentlichen Hauptprozesses, als Vormerkung bereits im Grundbuch zu vermerken, um die Stadt im Interesse der Bürger abzusichern. Denn letztlich tragen alle Bürgerinnen und Bürger von Sonthofen mit ihren Steuern die Sanierungskosten, künftig möglicherweise viele Millionen, wenn das Hangsicherungssystem durch Alterungsprozesse erneuert werden muss, wenn nicht ein Gericht rechtskräftig feststellt, dass die WEG dafür einzustehen hat.

Das Landgericht Kempten hat diesem Antrag zur Eintragung der Vormerkung mit Urteil vom 23.07.2015 nicht stattgegeben, da es die Stadt in der Verantwortung sehe, nachdem die Stadt keine vertragliche Regelung getroffen habe, die Bohrpfahlwand auf städtischem Grund stehe und im Übrigen vom AllgäuStern nur Vorteile habe. 

Fazit:
Die Stadt Sonthofen sieht die Begründung als rechtlich nicht zutreffend an und wird sich, wenn in der Hauptsache vom Landgericht Kempten eine Bestätigung dieser ihrer Auffassung nach nicht der Rechtslage entsprechenden Ansicht erfolgen sollte, entscheiden, ob sie dann Berufung beim Oberlandesgericht einlegt. Dann würde insbesondere auch über den Zahlungsanspruch relativ zeitnah entschieden. Das aber erscheint wichtig, weil alleine die Inflation zu einer Einbuße führen würde, die bei Durchführung eines Berufungsverfahrens zur Ablehnung der einstweiligen Verfügung zu einem Zeithorizont von etwa 10 Jahren führen würde, bis die Hauptsache geklärt sein könnte. Bei Konzentration auf die Hauptsache dürfte der Vorgang aber - auch beim Gang durch die Instanzen bis zum Bundesgerichtshof - in spätestens 5 Jahren abzuschließen sein. Aus diesem Grund hat sich die Stadt Sonthofen entschieden, keine Berufung gegen das Urteil in der „Nebensache“ zur Eintragung der Vormerkung im Grundbuch einzulegen. 

Die Stadt wird aber weiterhin und parallel zum weiteren Verfahren prüfen, inwieweit eine Enigung mit der WEG AllgäuStern erreicht werden kann. Hierzu haben bereits mehrere Gespräche mit dem Haupteigentümer und Verwalter stattgefunden, bei denen aber noch keine Einigung erzielt werden konnte.